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馬來西亞購房風險警報潛在供應16年才能賣完
編者按
近期的馬航失聯事件，再次讓馬來西亞成為中國人關註的焦點。馬來西亞，究竟是中國人進行房地產投資的"天堂"還是百慕大？
馬來西亞是房地產商宣傳所稱的中國人購房投資"天堂"：沒有限購、價格低廉、低貸款利率、醫療教育等公共配套完備，甚至有著"第二傢園"的移民計劃，可以從馬來西亞直接辦理到達第三國的簽證。
對開發商來說，"馬來版深圳"的新山低價土地，讓他們確信，大馬是個躺著都能賺錢的地方。
為瞭幫助購房者和開發商規避"觸礁"的風險，《每日經濟新聞》記者親自赴馬來西亞第一線，用十餘天的時間，對當地的房地產市場進行詳細調查，並將連續兩期，分別從購房者和開發商角度，來剖析馬來西亞樓市。
出租車行駛在馬來西亞柔佛州新山市機場通往市區的高速公路，司機將車開得飛快，但千萬不要因此斷言，這是一個講求速度的國傢。準確地說，在這裡詮釋"速度"二字的是來自中國的開發商。
馬來西亞柔佛州新山市，是《每日經濟新聞》記者展開此次馬來西亞房地產調查的第一站。這座位於馬來西亞半島最南端的城市，與新加坡僅相隔一道柔佛海峽，紛至沓來的中國開發商，將讓"新山在未來成為 '小中國'。"馬來西亞中華總商會副總會長、柔佛州中華總商會總會長陳成龍如此說道。
然而供應端的"中國化"，並不意味著需求端也能實現"中國化"，擺在新山面前待解的問題是，如何實現平衡。當地的中國開發商目前所獲得的可建面積已經超過769萬平方米。若按照當地去年的銷售總額和銷售均價評估，當地需要16年才能消化完畢。中國式的"鬼城"會不會在馬來西亞再度出現，這將是已經和計劃在馬來西亞購房的中國買傢將面臨的最大風險。
潛在供應超過700萬平方米
翻開馬來西亞的地圖，第一眼想要尋找的城市一定不是新山，而是吉隆坡、馬六甲、沙巴等熱點旅遊城市。然而，新山的平靜被一個售樓處打破。
在當地一位開發商眼中，這座售樓處的體量足以超過新山其他數十個項目售樓處加起來的總量。他們甚至不敢想象，售樓處中還可以擁有泳池、健身房、網球場、美食街。這些在中國司空見慣的配套，在馬來西亞足以稱之為"奢華"。
"從來沒有見過，大傢甚至都把它當成公園，周末都會帶孩子去玩。"在前往碧桂園金海灣項目的路上，馬來籍司機對《每日經濟新聞》記者說道。
司機說著，抵達瞭目的地，指著項目入口巨大的人造海洋風情的景觀，對記者說，"現在這裡幾乎沒有人不知道CountryGarden(碧桂園英文簡稱)"。
的確，這座前所未見的奢華售樓處讓馬來人第一次感受到房子還可以這樣賣，不管買不買，他們都要到這裡來開開眼。
緊接著，碧桂園用近萬套的供應量在這個市場畫上瞭更大的一個驚嘆號。
9500套，是碧桂園金海灣總共三期的推盤量，項目還包含一個6萬平方米的商業配套。據項目銷售人員介紹，目前該項目售出60%。此前有報道指出，碧桂園開盤不到一年的成交額已經超越瞭新山市以往全市成交的水平。
"在我們來之前，新山一年的成交額也就是在60億元 (人民幣，下同)左右，如果從銷售業績來看，我們已經成為當地最大的開發商。"碧桂園控股(馬來西亞)分公司區域總裁阮傢聲在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說道。
據瞭解，碧桂園以約468萬元/畝的價格購買瞭約334畝土地，項目總投資達150億元，推盤貨值也將近200億元。
"對我們當地的開發商來說，2000套的供應量都可以被設定為十年發展計劃，誰都沒想到可以一次推9000多套。"馬來西亞當地一傢華人開發商對 《每日經濟新聞》記者說道。
"財大氣粗"的中國開發商讓當地的開發商直呼"壓力山大"，而他們更不願看到的是，緊隨其後的中國開發商越來越多。
根據《每日經濟新聞》記者粗略統計，目前包括碧桂園、卓達、富力、綠地在內的中國開發企業在新山市的投資總額已經超過瞭460億，而總共獲得的可售面積已經高達約769萬平方米。其中，綠地與富力拿下的地塊規模更是超越瞭碧桂園。
阮傢聲透露，碧桂園已經在新山通往新加坡的第二大橋附近再拿一地，而這宗土地的規模巨大，公司同時決定要設立長達30~50年的開發投資計劃。"不單是因為靠近新加坡，而是看好整個馬來西亞的發展。"
中國與新加坡系海外購房主力
769萬平方米，是天平一端可以預見的供應量，這一數量還將持續增加。但另一端的需求在哪裡？
之前有報道稱，柔佛州新山市近3年年均地產銷售額僅為70億元，如果每平方米按照1.5萬元的均價計算，粗略估計新山市一年的成交總量也不過46萬平方米，然而769萬平方米的供應量如果按照新山市之前的消化能力，僅中國開發商的開發量便需要將近16年才能消化。
這無疑是一個冗長的周期。
"在馬來西亞一般項目的推盤量僅在200~300套左右，很少會有一次推盤超過千套的。"上述當地的開發商對《每日經濟新聞》說道，而當其聽聞在中國北京很多項目一次推盤在幾百套甚至上千套，卻可以實現"日光"，多位開發人士都表示驚訝。
馬來西亞的人口密度與中國一線城市並不具有可比性。
作為馬來西亞的第二大城市，柔佛州首府新山市的人口不足200萬，而與其毗鄰的新加坡，人口大約在543萬，在很多中國開發商看來，新山就好似20年前的深圳，潛力十足。單從性價比來說，新山的確可以吸引更多的新加坡人前來，車程相距一小時左右的兩個城市，房價卻差瞭四五倍。
當地居民、新加坡人、中國人以及其他國傢投資者是目前組成新山房地產消費市場的幾大力量。以碧桂園的項目為例，目前已經成交的6000套房源中，中國客戶占比約32%，本地客戶約40%，新加坡客戶約20%。
"在馬來西亞可以買得起7000馬幣 (約合13000元人民幣/平方米)的不到10%，但是新加坡有超過70%的人基本上都買得起，所以這個市場我們也是考慮國際化需求。"同樣深耕新山的中國開發企業卓達馬來西亞公司首席執行官王斌武在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示。
不難看出，面臨大量開發供應的新山來說，本地居民的購買力遠遠不能支撐這一市場。問題的關鍵就在於：新加坡以及海外的投資者是否能夠長期、大量的進入這一市場。
王斌武告訴記者這樣一組數據，有機構統計稱，在2009年，新加坡居民到馬來西亞購房的意願不足8%，而現在這一比例上升到瞭35%。
但記者在采訪中，也聽到瞭不同的聲音。吉隆坡當地一傢開發企業的負責人就曾向記者直言，真正願意來新山買房居住的新加坡人並不多，在他看來，再近的距離也很難消磨不同城市之間的居住、文化差異。
另一支決定性力量來自中國購房者。根據路透社26日的報道，受馬航客機失聯事件影響，中國赴馬旅遊訂單已大幅下滑，也有不少遊客取消行程。許多中國遊客對馬來西亞產生瞭負面印象。
雖然航班失聯是偶發事件，但有分析人士指出，短期內馬來西亞市場的投資肯定會受一些影響。
馬政府：計劃上調外國人購房門檻
"新山市場未來走勢還是個未知數，畢竟處於剛開發階段。要在三四年之後，才能看清政府的政策、市場的需求究竟如何。"國際地產咨詢公司萊坊馬來西亞住宅部副董事HerbertLeong對《每日經濟新聞》記者表示。
有消息指出，馬來西亞當局亦留意到瞭可能出現供應過剩的情況，並已暫時中止在部分地區進一步售地。但記者在采訪中並未得到進一步證實。
一位進入新山的中國開發企業的負責人對記者表示，會謹慎對待新山這一市場，"在市場需求沒有達到支撐項目的時候不會冒進，會在條件成熟的情況下再選擇擴張。"
對於開發商而言，是否有足夠的需求支撐，是新山市場未來最大的不確定性；而對於來自中國的購房者，海外投資房產跟在國內一樣，同樣面臨政策變化的風險。
最近宣佈的不動產增值所得稅(RPGT)和等待征收6%的商業服務稅(GST)，短期內將影響整個房地產行業。
據瞭解，從今年5月1日開始，馬國政府將提高外國人在馬的購屋最低門檻，從原來的50萬林吉特提高至100萬林吉特(約合人民幣217萬元)。此外，匯率的浮動也是購房者需要面對的問題。
記者在采訪中瞭解到，相比國內的住宅開發，馬來西亞當地的房地產項目開發周期較長，一般高層建築設定在36個月，超高層甚至要達到48個月。也就是說，購房者從簽訂合同到最終收房大(汽車貸款絕招)車貸利率最低最新的銀行貸款利率分享約需要3~4年的時間，對於大部分持有投資需求的海外購房者來說，時間越長意味著風險越大。一旦馬來西亞林吉特對新加坡元貶值，投資者可能無法取得理想的租金或售價。據悉，新加坡元在過去五年較馬來西亞林吉特升值6.78%。
此外，對於大批中國購房者來說，第二傢園計劃也極具誘惑力。僅需在馬來西亞銀行存入60萬元現金(一年後可取出30萬元)，便可享受配偶及孩子十年內自由進出無需重復簽證。同時可獲馬來西亞對120餘個國傢的自由出入境優待，不需另行回國辦理簽證手續。然而，也有開發商人士提醒，第二傢園計劃並非移民計劃，"隻是對於中國護照的持有者來說，多瞭一些出行便利，但實際意義並不算大。"
記者手記
新山：投資熱土還是馬來版"鬼城"？
每經記者 尚希 發自馬來西亞
"現在新山市有將近300棟高樓在開工建設，我相信除瞭在中國內地，這是很難看到的景象。"馬來西亞中華總商會副總會長、柔佛州中華總商會總會長陳成龍在接受《每日經濟新聞》記者專訪時說道。
偏安馬來西亞最南角的柔佛州新山市，開啟瞭區域市場發展的快車道，而刺激這一市場快速發展的除瞭來自新加坡的需求外溢，中國開發商的大舉進入更是"功不可沒"。
為什麼幾乎所有進入馬來西亞的中國開發商企業都會首選新山，而非市場較成熟的首都吉隆坡？這個城市真正的吸引力在哪裡？這個城市有沒有足夠的需求來消化如此龐大的新增供應？中國的"鬼城"故事究竟會不會在馬來西亞被復制？
多項措施吸引海外投資者
早在2006年，馬來西亞便啟動瞭伊斯幹達特區的開發，但真正進入快速發展周期則是四年後。
"其實最早這個開發區並不是面對全世界的投資商，而隻是對中東。"當地一位權威人士向《每日經濟新聞》透露，之前伊斯幹達特區是希望吸引迪拜等中東的投資力量，但一直收效甚微，到瞭2009年該區域才進行調整。
"2011年與新加坡政府簽訂瞭共同開發的意向，直到新加坡最大的投資公司淡馬錫等進入，這個區域的開發才真正起步。"該人士說。
記者在走訪中瞭解到，伊斯幹達特區按照功能也劃分為幾個區域，其中碧桂園、富力項目所在的區域為A區，主要是文化發展地區，醫療行政集中在B區，還包括特區中的特區"麥迪尼"。目前麥迪尼區域集中瞭馬來西亞本土多傢品牌房企，而進駐的中國開發企業則包括卓達以及剛剛拿地的新華聯。對於開發商以及投資者來說，麥迪尼特區的優惠措施更加豐厚。
在伊斯幹達其他區域，房地產開發環節的稅收相比中國內地大大減少，一般項目隻需要支付單一的稅費，大概比例在25%。不光開發環節稅收較少，在馬來西亞開發過程中，從拿地環節便可以借助銀行融資，最高比例可以到70%，此外銀行利率也相對較低。開發商不但可以分幾年周期來支付土地款，同時也可以根據自身發展節奏來決定土地開發周期，不會有因閑置被收回的危險。
"當地政府還是希望打造成一個國際平臺，吸引更多的國外投資者進入。"卓達馬來西亞公司首席執行官王斌武告訴 《每日經濟新聞》。而據瞭解，卓達是第一批進入麥迪尼特區的中國開發商，並迅速拿下瞭建築面積將近70萬平方米的土地。
低廉的地價也是吸引中國開發企業前往的一個重要因素。
據瞭解，新山的平均地價隻是吉隆坡的1/3甚至更低。"吉隆坡的地塊規模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山目前大部分還不足1000林吉特。地塊面積也都比較大。"國際地產咨詢公司萊坊馬來西亞住宅部副董事HerbertLeong對《每日經濟新聞》記者說道。
緊鄰新加坡的"小深圳"
盡管有多項優惠政策，但面對龐大的供應和有限的需求，人們不禁質疑，新山會是馬來西亞版的"鬼城"嗎？
對此，來自中國內地的開發商表現得較為樂觀。
碧桂園控股(馬來西亞)分公司區域總裁阮傢聲指向辦公室外的那片海面說，"離我們最近的新加坡項目均價在5萬元，而市中心的均價超過20萬元人民幣。在新加坡，這些潛在的需求很龐大。"
在王斌武看來，由於緊鄰新加坡，新山市場的升值空間也將更大，目前隨著新加坡產業的轉移，也將會吸引更多的人口流入，"3~5年之後新山區域人口應該就可以翻倍。"
有統計數據顯示，每日往返新山與馬來西亞的人次達到16萬，有消息稱，兩國之間的高鐵預計將在2018年投入運營。
"未來20、30年，新山的市場也許會有波動，但長期來看是保持上行的。"陳成龍對此說道。隻不過，來自新加坡的購房者能不能填滿新山，還是個未知數。
優勢VS風險
優勢：臨近新加坡，生活成本低；馬來西亞近年來經濟發展勢頭良好；房屋價格也相對低廉；移民鼓勵政策；貸款利率較低，永久產權或99年產權
風險：匯建地查詢怎麼貸款比較會過件率波動；租金回報率較低；馬來西亞本地有購買力的人口不足；樓盤開發周期過於漫長；馬來西亞或提高房產收益稅
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/08012664405.shtml
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